Приемка квартиры с отделкой

Приёмка квартиры с отделкой в новостройке - важный, кропотливый и требующий особого внимания процесс. Помимо нюансов, присущих приёмке квартиры без отделки {ссылка}, добавляется большое количество отделочных работ и чистовых материалов, которые, к сожалению, часто выполняются небрежно и некачественно.

Подготовка к приёмке

• Сохраняйте спокойствие

Вполне понятно, что каждый новосел волнуется, когда долгожданная квартира скоро будет в его распоряжении. Но именно поэтому надо успокоиться и не спешить подписывать акт приемки-передачи жилья. В этом случае не просто «поспешишь – людей насмешишь», а еще и понесешь непредвиденные расходы, и долго будешь исправлять недоделки и брак строителей.

Именно поэтому:

• не поддавайтесь на уговоры и не подписывайте акт, пока все не проверите, ваше право заниматься этим так долго, как потребуется;
• не соглашайтесь с утверждением, что дефект незначительный, когда вы сомневаетесь, обязательно отмечайте все;
• подмечайте все нюансы, ведь если вы сами не укажите на недоделку, то ее никто не станет исправлять по свей инициативе.

• Проверяете, чтобы все соответствовало букве Закона

В статьях 7 и 8 «Закона о долевом строительстве» подробно и понятно расписаны все действия по приемке квартиры у застройщика. Там говорится, что застройщик должен:

• оформить разрешение на эксплуатацию дома;
• оповестить дольщиков о том, что дом готов к эксплуатации и квартиры можно получать, и с этой целью он должен отправить письма с уведомлением о вручении и описью вложения, или лично вручить уведомления дольщикам под расписку, при этом другие варианты оповещения в расчет не принимаются – звонок по телефону, СМС, электронное письмо.

После получения уведомления вы в течение недели должны подтвердить свое намерение принять квартиру, то есть начать принятие квартиры. Для этого нужно записаться на приемку. После чего у вас будет еще два месяца на саму процедуру принятия квартиры.

Если же вы затянете процесс, и за два месяца так и не явитесь на приемку, то у застройщика возникнет право подписать акт приемки в одностороннем порядке без вас. Таков закон.

Не теряйте бдительности – принимайте жилье своевременно!

Зафиксированы случаи, когда недобросовестные застройщики лукавили. Создавали такие условия, чтобы дольщик не пришел на приемку в течение двух месяцев. В этом случае им сходили с рук дефекты и недоделки. Например, они вводили дольщика в заблуждение, заявив, что очередь на приемку большая и могут записать его только через два с лишним месяца. После чего подписывали акт сами. Даже если на них подавали в суд, то они заявляли, что следовали закону.

Если вас так попытаются «развести», то нужно сразу оформлять претензию, сообщив, что вы готовы принять квартиру в положенный срок. Помните, что вам нужно обязательно оставьте себе копию претензии, где должна быть расписка о том, что сотрудник застройщика ее получил. Есть у вас не хотят принимать претензию, то используйте альтернативный вариант вручения – отправьте ее письмом, но не простым, а заказным с уведомлением. К нему полагается сделать опись вложения, поэтому заявить, что претензии от вас не поступало, не удастся. Этот документ послужит в суде доказательством, что вы не проигнорировали приемку объекта, а вам этого не позволили сделать.

Прочитайте договор перед приемкой

Прежде чем отправляться на приемку, изучите договор и всю прилагаемую проектную документацию. Это поможет освежить в памяти информацию о том, из каких материалов выполнены стены и пол, какая используется отделка и многое другое.

Также найдите информацию о придомовой территории, ведь при приемке квартир она уже должна быть готовой к эксплуатации.

Вам также понадобится копия плана квартиры из приложения к договору, так как нужно будет сравнить то, что указанно на бумаге и существует в действительности, в том числе: площадь и наличие всех перегородок. Случается так, что перегородок нет, за счет чего увеличивается общая площадь, за что приходится доплачивать.

Также это поможет проверить расположение мокрых зон и мест, где должно будет подключаться сантехническое оборудование.

Набор для приёмки:

• паспорт;
• договор;
• ручки и бумага для записи (удобно захватить с собой планшет, на котором писать);
• табуретку или стремянку;
• рулетку для снятия мерок;
• уровень, отвес (можно сделать грузик на нитке), чтобы оценить погрешности в отклонениях вертикальных поверхностей;
• мел, малярный скотч и смываемый маркер, которые понадобятся, чтобы помечать дефекты;
• тестер электричества (можно обойтись зарядкой для телефона или каким-то другим переносным электроприбором);
• спички (зажигалку), можно свечу, чтобы за счет отклонения пламени протестировать работу вентиляции и наличие сквозняка;
• лампочку для проверки патронов;
• фонарик для осмотра темных мест.

Не лишним будет взять с собой сменную одежду и обувь, так как придется хорошо поработать.

Мы перечислили самый минимум необходимого, а профессионалы дополнительно берут множество спецприборов.

Если же вы решили серьезно подойти к процедуре приемки, но все сделать самостоятельно, то рекомендуем также взять с собой:

• тепловизор (актуален только в холодное время года), чтобы проверять окна и стены на промерзание;
• нивелир или лазерный построитель плоскостей (развертка луча в обоих плоскостях должна быть 360°), который используется для проверки поверхностей – стен и полов;
• дозиметр, индикатор электромагнитных излучений и газоанализатор, чтобы убедиться, что экологические параметры в норме.

Все эти приборы можно арендовать, а научиться ими пользоваться можно по роликам на ютубе или на других интернетресурсах. Потратьте время, чтобы тщательно подготовиться к приемке квартиры. Если такой возможности или желания нет, то целесообразно обратитесь к профессионалам.

СТЕНЫ

Проверьте стены на предмет подготовки к финишному (чистовому) покрытию: чтобы была произведена выравнивающая штукатурка + шпатлевка, поверхность не имела трещин, пустот, следов от затирки, раковин и наплывов. Отклонение стены в вертикальной плоскости не превышало 10 мм на всю высоту. 

Чаще всего финишным покрытием стен являются:

• Обои
• Керамическая плитка

Оклейка стен обоями осуществляется одним полотном на всю высоту, т.е. никаких вклеек быть не должно. Как и морщин, воздушных пузырей, мусора под обоями и др. Стыки полотен равномерные, разнотон полотен недопустим.

Керамическая плитка без механических повреждений, уступы соседних элементов не больше 1 мм, отклонение плоскости плитки в вертикальной плоскости – не более 4 мм. Межплиточные швы ровные, затирка равномерная и однотонная. Обязательно надо простучать плитку для проверки ее сцепления с основанием: довольно часто ее укладывают на недостаточное количество раствора, и она «бухтит». Впоследствии это может привести отслоению или трещинам.

ПОЛЫ

В новостройках полы в квартирах с отделкой чаще всего выполняются из:

• Ламината;
• Паркета;
• Керамической плитки.

Во всех случаях горизонтальное отклонение чистового пола не должно превышать двух миллиметров на один метр длины. При осмотре ламината и паркета нужно проверить царапины, прожеги или сколы, уступы и щели между соседними полотнами, просадку покрытий при нагрузке на них – ничего перечисленного присутствовать не должно. Разбежка поперечных соединений в соседних рядах должна быть не меньше 1/3 длины полотна. На примыкании покрытия к стенам должен присутствовать деформационный зазор 6-10 мм.

Напольная плитка не должна «бухтеть», т.е. не должно наблюдаться изменения характера звучания при простукивании всех элементов. Трещины, сколы и раковины не допускаются. Как и уступы более 1 мм. Швы должны быть хорошо затерты, разнотонность плитки не допускается.

ПОТОЛКИ

Самые распространенные типы потолков в новостройках:

• Натяжные;
• Оштукатуренные и окрашенные;
• Подвесные.

При проверке потолков нужно осмотреть поверхность: не должно быть трещин, наплывов и раковин, полотна и панели без механических повреждений. На полотнах не должно быть складок, порезов, пятен. Молдинг вдоль стен заправлен в паз.

ДВЕРИ

Проверку дверей удобнее всего разбить на этапы:

• Проверка качества монтажа;
• Визуальный осмотр;
• Наличие и проверка комплектующих.
• Монтаж дверной коробки должен осуществляться с отклонением от вертикали не более 3 мм в обоих плоскостях. Коробка должна быть качественно закреплена, элементы коробки соединены между собой без щелей и зазоров.

Визуально необходимо осмотреть коробку, доборы, наличники, дверное полотно и фурнитуру. Механических повреждений в виде трещин, сколов, царапин, отслоения ламинации, заломов, вмятин и ржавчины – не допускается. Ручки и замки должны исправно работать, полотно хорошо прилегать к уплотнителям и не болтаться. Все элементы должны быть качественно подогнаны друг другу: наличие больших зазоров и щелей между ними не допускается.

Осмотр инженерных систем

1. Вентиляция

В квартирах с отделкой встречается система вентиляции двух видов:

• естественная;
• принудительная.
• Главный минус естественной вентиляции заключается в том, что в жаркую погоду она работает плохо или не работает совсем. Принудительная вентиляция этого минуса лишена и работает хорошо практически всегда.

Проверяется вентиляция следующим образом:

• закрываем входную дверь;
• открываем окно;
• проверяем термоанемометром тягу в вентканале. В случае отсутствия термоанемометра прикладываем лист бумаги к решетке – он должен «прилипнуть».

2. Отопление

В новостройках эта система может быть 2 типов:

• вертикальная;
• подводка по полу.

Самое главное, что необходимо осмотреть в этой системе – протечки. Внимательно осмотрите все стыки и соединения. Как правило, течи возникают именно в них. Кроме этого проверьте:

• наличие терморегуляторов и счетчиков;
• внешний вид отопительных приборов и качество лакокрасочного покрытия;
• в отопительный сезон проверьте исправны ли батареи: приложите руку к разным участкам отопительного прибора – холодные участки свидетельствуют о завоздушивании системы;
•  проверьте хорошо ли закреплены отопительные приборы;

3. Канализация

Осматривая канализацию обратите внимание на:

• стояк в сантехническом коробе без трещин и протечек, а у примыкания к верхнему перекрытию прикручена противопожарная муфта;
• горизонтальные магистрали должны иметь уклон от двух миллиметров на метр;
• составляющие части без трещин и иных повреждений;
• места подключения конечных потребителей герметичны, без потеков и течей.

4. Водоснабжение

Осмотр водоснабжения лучше всего начать с сантехнического короба. Он может располагаться в ванной, туалете или коридоре МОП. Открываем лючок и проверяем:

• На стояках холодного и горячего водоснабжения должна быть изоляция: серая или черная «рубашка», защищающая магистрали от конденсата и потерь тепла;
• Стояки должны быть надежно закреплены;
• Отводы ХВС и ГВС должны иметь следующие элементы:
• Запорный кран: проверяем как ходит завертка, перекрывает ли воду;
• Грязевой фильтр (фильтр грубой очистки);
• Прибор учета: проверяем правильно ли установлен, открываем воду и смотрим вращается ли счетчик;
• На стояке холодного водоснабжения должен быть предусмотрен тройник для подключения внутриквартирного противопожарного шланга, а сам шланг должен быть установлен в непосредственной близости. Зачастую застройщик его не устанавливает, а менеджеры сообщают, что дольщик получит его в УК. Не забудьте напомнить о нем менеджеру;
• Конечные потребители (смесители ванны и раковины, душевые, подводы под стиральную машинку, унитаз и пр.) правильно подключены и функционируют. Все открываем, проверяем, смотрим как течет вода контролируем течи. Смеситель ванной переключите на лейку и посмотрите, как она работает. Забавно, но иногда встречается что унитаз подключен к горячей воде. Потрогайте бачок рукой;
• Проверьте полотенцесушитель: он должен быть горячим, на соединениях не должно быть протечек, а запорная арматура должна исправно работать и перекрывать воду в случае необходимости;
• Проверьте как загерметизирована ванна: пролейте лейкой по стыку со стеной – под ванной не должно образоваться луж.
• Осмотрите все приборы и потребители (смесители, ванну, раковину, унитаз и пр.) на них не должно быть механических повреждений, сколов, трещин, царапин и отбитых улов.

ВСЕ СОСТАВЛЯЮЩИЕ ЭТОЙ СИСТЕМЫ ДОЛЖНЫ НАХОДИТЬСЯ В ИСПРАВНОМ СОСТОЯНИИ, БЕЗ ПРОТЕЧЕК, ТРЕЩИН И ДРУГИХ ДЕФЕКТОВ

5. Электрика

Проверку электрики разбейте на этапы:

• Проверка электрощитка;
• Проверка розеток;
• Проверка освещения и выводов под него.

В электрощите необходимо проверить наличие автоматов и УЗО, их номиналы и подписи. Поочередно отключайте автоматы – так можно определить правильно ли они подписаны и выключают ли нужную группу. На группу розеток должен устанавливаться автомат на 16А, на освещение 10А, на электроплиту не менее 25А. Вводной автомат должен иметь номинал не менее 25А-32А.

Если нет специального прибора, работоспособность розеток можно проверить обычной зарядкой от телефона. К сожалению, таким способом Вы не сможете определить наличие заземления и других проблем. Эксперты Ситипроф используют специальный тестер: с его помощью проверяется величина напряжения в сети, наличие заземления, а также имитируется утечка тока для проверки исправности УЗО в цепи.

Освещение можно проверить, пощелкав выключатели света. Увы, это также не даст полноценной картины, как, например, бесконтактный тестер: им мы проверим выполнен ли разрыв по фазе или нулю, а также все выводы без лампочек. Кроме этого, нужно включить все имеющиеся в помещении потребители: электрополотенцесушители, вентиляторы, подогревы полов и т.д. – убедиться, что все исправно и не выбивает автоматы.

ОКНА

В новостройках самыми распространенными окнами являются ПВХ. При их проверке следует уделить внимание:

• Окна и стекла должны чистые, без загрязнения раствором, грязью или  пеной для монтажа – это убережет нас от наличия скрытых под ними дефектов;
• Проверяем раму, створки и стекла на всевозможные дефекты (царапины, сколы, трещины, окалины и т.д.);
• В вертикальной плоскости рама не должна отклоняться более 3 мм на всю высоту;
• Штапики, ручки, накладки, уплотнения, подоконники, отливы – все правильно установлено и без внешних дефектов;
• Створки должны хорошо прилегать и обеспечивать герметичность, но не должны задевать раму;
• В каждом помещении должно быть устройство для проветривания: специальный клапан или поворотно-откидной механизм на створке;
• Монтажный зазор закрыт нащельником или примыкающим откосом. На откосах не должны присутствовать пятна – это следы протечек. Также проверяем отсутствие трещин, рисок и раковин.
• Уплотнительные резинки в проемах и на створках целостные, без щелей и порезов;
• Отлив и подоконник должен устанавливаться с наклоном в сторону от рамы – чтобы вода стекала наружу;
• Монтажные отверстия и водоотводящие шлицы закрыты накладками;
• Защитная пленка должна быть полностью удалена с профилей рамы и створок – как с внутренней, так и с наружной стороны.

Как видите, при приемке квартиры с отделкой есть множество нюансов, на которые необходимо обратить внимание. Описать все тонкости в одной статье невозможно. При приёмке экспертом проверяется гораздо больше деталей и элементов.

ЧТОБЫ БЫТЬ УВЕРЕННЫМ В ТОМ, ЧТО НИ ОДИН ДЕФЕКТ НЕ БУДЕТ УПУЩЕН, МЫ РЕКОМЕНТУЕМ ВОСПОЛЬЗОВАТЬСЯ УСЛУГАМИ ПРОФЕССИОНАЛОВ.

Обращаясь в компанию «Ситипроф», Вы получаете уверенность в том, что строительный эксперт досконально проверит все элементы Вашего будущего жилья и ничего не останется незамеченным!

Подписываем документы

После всего этого необходимо внести выявленные дефекты и недоделки в акт осмотра или дефектную ведомость. А вот решение о подписании акта приема-передачи остается за вами.

Когда подписывать акт приема-передачи квартиры, а когда нет:

В девяти из десяти случаев выявляются недостатки, и у каждого дольщика есть два варианта действий:

1. Отказаться от подписания акта приема-передачи и не взять ключи. Он может потребовать исправить дефекты, закончить незаконченное, после чего вновь провести приемку. В этом случае больше гарантий, что весь брак устранят. Более того, застройщик будет все доделывать быстро, так как ему необходимо уложиться в сроки.

2. Подписать акт приема-передачи квартиры с указанием условий устранения проблем, и взять ключи. В этом варианте очень важно указать сроки окончательного приведения квартиры в порядок, однако застройщик может затягивать выполнение работ или отнестись к этому небрежно.

Подписание дефектовочного акта

Акт осмотра, который также называют дефектной ведомостью или дефектовочным актом, должны подписать обе стороны, указанные в ДДУ. Это важно! Не только вы сами.

Важный момент: проверьте у представителя застройщика наличие доверенности, согласно которой он действует от имени застройщика. В противном случае документ не будет иметь законной силы, ведь его подпишет посторонний человек.

Подписание акта приема-передачи объекта долевого строительства

В отличие от дефектной ведомости акт приема передачи дольщик может не подписывать, если его что-то не устраивает.

Важно: если вы решили подписать акт, но рассчитываете получить неустойку, то застройщик не должен вписывать фразу, где  говорится, что дольщик не имеете претензий относительно сроков передачи объекта.

Вопросы/ответы

• Как узнать в теплое время года, работает ли система отопления, не промерзают ли стены?

К сожалению, этого не сделать. Можно судить лишь по косвенным признакам – наличию потёков на радиаторах, что может свидетельствовать об их неисправности. Наличие щелей и пятен от влажности на стенах вызывает подозрение, что они промерзают.

• Я пропустил дефекты, подписал акт приемки, но потом их обнаружил. Что мне теперь делать?

Сам дом остается на гарантии пять лет, оборудование – три года, поэтому можно подготовить претензию, чтобы застройщик или управляющая компания устранили все недостатки. Если ваша претензия будет правильно составлена, то всё должны выполнить быстро. Но бывает, что застройщик пытается отлынивать от своих гарантий, тогда приходится проявлять упорство ради достижения справедливой развязки. Иначе вам придется за всё платить самому.

• Я подписал акт с указанием дефектов из-за того, что нужно было получить ключи и переселиться, после чего исправил всё сам. Можно добиться от застройщика компенсации?

Да, вы можете потребовать как устранения дефектов, так и соразмерного уменьшения стоимости договора, а также компенсации собственных расходов, понесенных из-за устранения недостатков. Это закреплено в пункте 2 статьи 7 «Закона о дольщиках».

Но чтобы не усугублять ситуацию мы рекомендуем потребовать устранение до окончательного подписания акта и получения ключей. Так проще добиться результата, а в противном случае придется заниматься оформлением претензии, заказывать независимую экспертизу, обращаться в суд. Чаще всего в таких ситуациях призывают на помощь юристов, услуги которых надо оплачивать.

• Могу ли я один прийти на приемку, так как моя супруга не может там быть?

Да. Но нужно оформить доверенность, чтобы у вас было право подписывать акты. Более того, вы можете и сами не приходить, если доверитесь посторонним людям и оформите на них доверенности. Но мы очень не рекомендуем так поступать, если вы сами собираетесь жить в квартире.

• Все подписано, что делать дальше?

Оформляйте свою новую квартиру в собственность. Это совсем другая процедура, не имеющая отношения к приемке квартиры.