Приемка квартиры c черновой отделкой

На рынке недвижимости в России разделяют три типа отделки квартир в новостройках:

Квартира без отделки (квартира с черновой отделкой);
Квартира с предчистовой отделкой (так называемый whitebox);
Квартира с отделкой.

Сегодня мы расскажем, на что необходимо обращать внимание в квартирах с черновой отделкой и как правильно провести приёмку, чтобы избежать дорогостоящих затрат на устранение дефектов за свой счёт в дальнейшем.

Как правило, квартира с черновой отделкой – это «голый» бетон. Зачастую отсутствуют межкомнатные перегородки или они обозначены только трассировкой (один ряд кладки), отсутствует стяжка пола и штукатурка стен, нет разводки электрики по квартире. Тем не менее, тщательная приёмка такой квартиры необходима, так как в ней присутствует много важных и дорогостоящих элементов и узлов, которые требуют проверки:

качество монолитных поверхностей (стены, пол, потолок) и кладки перегородок (межквартирные и межкомнатные);
инженерные коммуникации:
- система вентиляции;
- магистрали отопления и составляющие элементы;
- система канализации;
- водоснабжение;
оконное и балконное остекление;
входная дверь.

При приёмке квартиры важен тщательный подход и детальный осмотр. Именно на этой стадии можно обнаружить ошибки, выявить некоторые ухищрения строителей и своевременно предъявить застройщику претензии!

Подготовка к приёмке

Отнеситесь ко всему спокойно и не спешите

Волнения новоселов на все 100 % оправданы, но они могут помешать все сделать правильно, из-за чего возникают в последствии трудности. Поэтому сохраняйте спокойствие и не торопитесь сразу хватать ключи и подписывать всё, что вам дадут. А в первую очередь вас попросятся подписать акт приемки-передачи квартиры. Вот только сначала надо принять жилье – убедиться, что там все соответствует проектной документации, нет брака, недоделок, подмены материалов, не нарушены нормативы. Если вы этого не сделаете, не зафиксируете проблемы, то придется за свои деньги делать ремонт, чтобы жить в нормальных условиях.

Что нужно и чего не нужно делать:

на подписывайте дефектную ведомость (акт), пока не убедитесь, что всё в порядке и все недочеты зафиксированы, если на вас будут оказывать давление, поторапливать, не поддавайтесь, проводите осмотр в удобном для себя темпе;
отмечайте всё, поскольку устранение даже кажущегося незначительным дефекта может вылиться в кругленькую сумму;
фиксируйте все нюансы, ведь инициативу застройщик проявлять не будет, решив, что вас всё устраивает.

Знайте, свои обязанности и не попадайте в ловушки

Статьи 7 и 8 «Закона о долевом строительстве» содержат подробности о том, как происходит приемка жилья квартиры у застройщика:

после завершения строительства застройщик поручает разрешение на эксплуатацию объекта;
затем он обязан разослать по почте заказным письмом или лично вручить под расписку уведомление о готовности дома к эксплуатации (просто позвонить по телефону, отправить СМС или электронное письмо нельзя).

Когда получите письмо, вы должны в течение семи дней «приступить к принятию квартиры». Сначала вам надо записаться на приемку, где вы всё осмотрите и отметите дефекты. У вас на это есть по закону два месяца.

Соблюдайте сроки приемки квартиры

Вы должны прийти на приемку не позднее, чем через два месяца. Опаздывать нельзя, так как застройщик тогда получает право подписать акт в одностороннем порядке. После этого заставить его устранять недоделки будет значительно труднее. Через суд.

Известно множество случаев, когда застройщики специально вводили в заблуждение дольщиков, чтобы те пропускали сроки приемки. Например, записывают на приемку только через три месяца, ссылаясь на большое число желающих. А по прошествии двух месяцев сами подписывают акт. Это делается для того, чтобы труднее было заставить исправлять брак. Не всегда в таких ситуациях помогал даже суд.

Если есть подозрение, что вас пытаются обмануть, пишите претензию, где указывайте, что вы готовы явиться на приемку не позже, чем через два месяца. Передайте документ под расписку застройщику. Сохраните копию претензии с распиской для себя. Если не принимают, отправьте по почте заказным письмом. Такое письмо обязаны принять. Уведомление о вручении в суде послужит доказательством того, что вы все сделали своевременно.

До процедуры приемки внимательно изучите договор и проектную документацию

Вам как минимум нужно точно знать:

какие материалы использованы при строительстве стен и пола;
какие использованы отделочные материалы;
кто произвел окна и двери;
какие характеристики у окон и дверей;
где должны размещаться мокрые зоны;
где должно будет подключаться сантехническое оборудование;
как должна быть устроенна придомовая территория.

Возьмите с собой копию плана квартиры (она должна быть в приложении к ДДУ). Вам нужно будет удостовериться, что квартира соответствует указанной площади, все перегородки на местах. Например, может оказаться, что перегородки не поставили, за счет чего площадь квартиры увеличивается. А это требует дополнительной платы.

Что нужно вязать с собой на приёмку обязательно:

паспорт для подтверждения своей личности;
ДДУ;
карандаш, ручку и бумагу для заметок;
что-нибудь для отметки дефектов на месте – это может быть мел, малярный скотч, маркер;
фонарик для осмотра темных углов;
рулетку для измерений;
уровень и отвес;
табуретку или стремянку;
тестер электричества или можно использовать зарядку для телефона, чтобы проверить электророзетки;
зажигалку, спички, свечу, что поможет оценить тягу вентиляции, проверить, есть ли сквозняк из окон и входных дверей;
лампочку, чтобы проверить патроны.

Можно также позаботиться об удобной обуви и сменной одежде.

Это лишь необходимый минимум. Чтобы все осмотреть качественно, нужны еще специальные приборы:

нивелир для проверки поверхностей – стен и полов;
тепловизор для оценки промерзания окон и стен (используется только при холодах);
дозиметр, индикатор электромагнитных излучений, газоанализатор – нужны для оценки экологических параметров.

Покупать эти приборы дорого, но можно взять в аренду. Научиться ими пользоваться можно самостоятельно по роликам на ютубе, но понадобится время. Если не хочется с этим возиться, но решили все сделать правильно, обращайтесь к профессионалам.

Проверка стен, полов и потолка

В новых домах стены и перегородки:

могут быть монолитными;
из газоблоков, СКЦ, кирпича и других вариантов каменной кладки;
из пазогребневых гипсовых плит (ПГП);
из гипсокартона – порой можно встретить такие перегородки в малоэтажном строительстве и панельных домах;
комбинированными из перечисленных выше стройматериалов – довольно часто встречается монолит с газоблоками и ПГП.

Какой бы материал ни был использован для поверхностей, нужно проверить качество заделки швов и стыков. Никаких следов влаги быть не должно.

Необходимо проверить, чтобы на бетоне не было:

рыхлых участков;
жировых и ржавых пятен;
проступающей на поверхность арматуры;
трещин с шириной раскрытия больше 0,2 мм.

Если видны трещины на каменной кладке, то это свидетельствует о том, что были нарушения при выполнении технологических процессов, в том числе может отсутствовать деформационный зазор над перегородкой или не выполнена привязка перегородки к несущим конструкциям, или пренебрегли межрядным армированием.

Плиты ПГП должны быть уложены «вразбежку» – торцевые (вертикальные) стыки должны смещаться миллиметров на 100 или больше. Это же относится и к каменной кладке.

Полы и потолок

В квартирах с черновой отделкой эти поверхности могут быть двух типов:

монолитные;
железобетонные плиты.

В обоих случаях проверяются те же параметры, как при проверке монолитных стен. Не должно быть:

рыхлых участков;
жировых и ржавых пятен;
проступающей на поверхность арматуры;
трещин с шириной раскрытия больше 0,2 мм;
отклонение горизонтальных монолитных плоскостей на весь выверяемый участок не должно быть более 20 мм.

Если перекрытия выполнены из железобетонных плит, то нужно проверить, чтобы каждый зазор между смежными элементами был качественно зачеканен раствором.

Проверка инженерных коммуникаций

1. Система вентиляции.

В современных новостройках устраивают системы вентиляции двух разных типов:

естественную приточно-вытяжную;
с механическим побуждением.

В большинстве новостроек применяется бюджетный вариант – естественная вентиляция. Её главный недостаток в том, что такая система хорошо работает при уличных температурах не выше +5 градусов Цельсия. При увеличении температуры эффективность заметно снижается вплоть до прекращения работы и даже появления «обратной тяги». Это не является нарушением – придётся смириться. Система вентиляции с механическим побуждением избавлена от таких недостатков и исправно работает круглый год.

Проверка системы вентиляции в новостройке состоит из следующих пунктов:

проверяем наличие вентиляционных выводов в помещениях кухни, туалета и ванной;
закрываем входную дверь;
обеспечиваем приток воздуха (открываем одну из оконных створок в режим проветривания);
замеряем расход воздуха через вентиляционную решётку в единицу времени.

На последнем пункте нужно остановиться более подробно.

Согласно нормативным данным, расход воздуха для кухни должен составлять не менее 60 куб.м./час, для санузлов – не менее 25 куб.м./час.

Эксперты «Ситипроф» для таких замеров пользуются специализированным профессиональным прибором – термоанемометром, чтобы достоверно определить, сколько воздуха расходуется. Однако, если такого прибора нет, то исправно ли работает вентиляция можно проверить с помощью простого бумажного листа формата А4. Если он буквально прилип к вентиляционной решетке, то все в порядке, если нет, то система не работает.

2. Система отопления.

Как правило, в квартирах устанавливается одна из двух видов систем отопления:

с вертикальными стояками;
с горизонтальной подводкой.

При проведении проверки в квартирах с вертикальной системой отопления нужно сделать следующее:

Дать визуальную оценку герметичности всех соединений и системы в целом, убедиться в ее работоспособности.
Оценить отклонения стояков от вертикали – погрешностей более 2 мм на 1 метр длины быть не должно.
Найти точку крепления – по регламенту для вертикальных стояков отопления на высоту этажа должна быть как минимум одна точка.
Проверить качество монтажа отопительных приборов: Радиаторы и конвекторы должны быть установлены по уровню. Убедитесь, что отклонения от горизонта составляют всего 1,5 мм или меньше на каждый метр длины устройства, и не более трех миллиметров на всю длину. Проверьте, что каждый радиатор, какого бы он ни был типа, установлен на расстоянии не менее 60 мм от пола и 50 мм от подоконника или оконного проема, а также на 25 мм от поверхности стены с уже нанесенной штукатуркой. Убедитесь, что каждый конвектор установлен в 20 мм или дальше от стены – это расстояние до оребрения конвектора без кожуха. Он должен находиться вплотную или с зазором меньше трех миллиметров от стены до оребрения конвектора с кожухом и не ближе 20 мм от стены до кожуха, если проверяется напольный конвектор. При этом расстояние от верхней точки конвектора до нижней точки подоконника должно составлять 70 % глубины конвектора или больше. Так же важно проверить, что расстояние от поверхности пола до нижней точки настенного конвектора как с кожухом, так и без него должно быть не меньше 70 % и не больше 150 % глубины прибора. Если ширина выступающей части подоконника от стены более 150 мм, то расстояние от ее низа до верхнего уровня конвектора с кожухом должно быть достаточным, чтобы снять кожух.
Оцените внешний вид лакокрасочного покрытия всех приборов отопления и стояков.
Проверьте все места, где трубы отопления проходят через ограждающие конструкции.
Проверьте наличие всех необходимых регуляторов, счетчиков и накладок.

При проверке систем с горизонтальной подводкой необходимо убедиться в наличии гофры на магистралях, креплений, гильз в тех местах, где трубы проходят через строительные конструкции. Также надо провести визуальную оценку системы и соединений, на предмет герметичности. Проверить ее работоспособность. При осмотре коллекторного шкафа, который, как правило, находится в МОПе, нужно проверить, нет ли протечек, исправна ли запорная арматура, установлены ли фильтр грубой очистки и счетчик.

3. Канализация

Важные моменты при осмотре канализационной системы:

Трубы должны без зазоров быть обернутыми рулонным гидроизоляционным материалом, а потом места, где стояки проходят через перекрытия, должны быть заделаны цементным раствором на всю толщину перекрытия.
8-10 см участка стояка над перекрытием, до горизонтального отводного трубопровода, должен быть покрыт цементным раствором в 2-3 см толщины.
Горизонтальные участки должны быть проложены с уклоном не менее 2 мм на каждый метр длины.
Трубы не должны касаться поверхностей строительных конструкций, минимально допустимое расстояние – 20 мм.
Все элементы системы должны быть целыми, не иметь трещин, сколов или других дефектов.
В многоэтажных зданиях на канализационных стояках должны быть установлены противопожарные муфты, заправленные особым вспучивающим огнезащитным составом для препятствования распространения пламени по этажам.
На канализационных отводах должны быть заглушки.

4. Водоснабжение.

В новостройках стояки как горячего, так холодного водоснабжения, как правило, полипропиленовые. Иногда встречаются металлические и металлопластиковые трубы.

В ряде новых домов стояки водоснабжения располагаются за пределами квартиры, при этом вода подведена по полу или под потолком.

Важно проверить, что трубопроводы систем горячего водоснабжения на всю длину, за исключением подводок к приборам, изолированы, чтобы обеспечить защиту от потери тепла.

Трубопроводы системы холодного водоснабжения также изолируются, чтобы не допускать конденсацию влаги.

Обязательно должны быть механические или магнитно-механические фильтры. Они располагаются перед счетчиками, если смотреть по ходу движения воды. При этом должен быть обеспечен доступ к информационной части счетчиков, чтобы без труда снимать показания, проводить обслуживание, делать разборку и замену приборов.

При установке полипропиленовых стояков допускаются незначительные геометрические искривления из-за температурных деформаций. Через каждые три этажа должны быть компенсаторы – П-образное колено, петля или что-нибудь альтернативное. В местах, где трубы проходят через строительные конструкции, должны быть гильзы. При этом стыки труб в таких местах не допускаются категорически. Длина гильзы должна быть больше толщины строительной конструкции, чтобы возвышаться над поверхностью пола на 20 мм. Между трубопроводом и металлическим хомутом должна находиться прокладка из мягкого материала, превышающая ширину хомута на два миллиметра или больше.

Полимерные трубы для горячей воды должны быть изолированы (за исключением подводок к водоразборным приборам), чтобы не было потерь тепла.

Все элементы системы ВС должны быть целыми, без трещин, сколов и иных дефектов.

Оконное и балконное остекление

В новых домах могут быть разные типы оконных блоков:

ПВХ;
металлические;
деревянные.

Чаще всего в новостройках встречаются окна-ПВХ, но алгоритм проверки любого типа остекления одинаковый.

Следует убедиться:

что рамы и стеклопакеты чистые, не имеют следов строительной смеси, монтажной пены и грязи;
на профилях и стеклопакетах нет механических повреждений и трещин, а цвет поверхностей профиля однотонный;
отклонение рамы от вертикали не превышает 3 мм на всю высоту;
все элементы на своих местах: штапики, накладки, уплотняющие контуры, отливы;
створки плотно закрываются без усилий и не цепляются за раму;
предусмотрено проветривание, для чего установлен откидной механизм на створке или приточный клапан;
монтажный зазор полностью заполнен пеной, при этом со стороны квартиры пена закрыта пароизоляционной лентой или герметиком, а снаружи использована ПСУ-лента;
крепления рамы в проеме стены выполнено качественно, ширина монтажного зазора достаточная;
штапики полностью закрыты в паз, углы плотно смыкаются без щелей;
уплотнительные резинки целые, без порезов;
отлив установлен с небольшим уклоном от рамы;
монтажные отверстия закрыты заглушками;
транспортировочная плёнка полностью удалена с профилей оконного блока.

Входная дверь

При осмотре входной двери необходимо выполнить каждый этап:

Убедиться, что на элементах дверного блока нет механических повреждений.
Проверить ровность установки.
Проверить наличие и целостность контура уплотнения.
Проверить, что вся фурнитура и запирающие механизмы на месте и исправно работают.
Необходимо убедиться, что дверь закрывается и открывается без усилий, не цепляет дверную раму, тщательно прилегает к уплотнителям.
Не допускается люфт при закрытой двери.
Проверить, что установлен дверной глазок.
Каждое монтажное отверстие должно быть аккуратно закрыто заглушкой.

В данной статье приведён сжатый и далеко не полный список, так как весь перечень работ невозможно уместить в одну статью. Тем не менее, эта инструкция позволит дольщику проверить базовые моменты в квартире с черновой отделкой.

Если же Вы хотите быть уверенными, что ни один дефект не упущен, рекомендуем воспользоваться помощью профессионалов

Эксперты компании «Ситипроф» обладают большим опытом в приёмке квартир в новостройках и имеют полный набор профессионального инструмента для таких работ.

Подписываем документы

На этом этапе нужно внести обнаруженные недостатки в акт осмотра и подписать его всем сторонам. Однако после этого выбор, подписывать ли акт приема-передачи квартиры, остается за дольщиком.

Подписывать акт приема-передачи квартиры или нет?

В каждых девяти из десяти квартир находятся дефекты, и дольщик может:

Не брать ключи и не подписывать акт приема-передачи. Он имеет полное право требовать исправления недоделок и устранения брака. Застройщику нужно уложиться в конкретные сроки, поэтому он с высокой степенью вероятности поторопится все исправить.
Взять ключи и подписать акт приема-передачи квартиры с указанием условий для устранения недоделок. Обратите внимание, что очень важно указать точные сроки окончания работ, так как застройщик может сознательно оттягивать сроки, надеясь, что жильцы все сделают сами.

Как подписывается дефектная ведомость

Акт осмотра необходимо подписать обоим сторонам, при этом представитель застройщика должен показать доверенность, иначе он считается посторонним человеком, и застройщик может оспорить акт.

Как подписывается акт приема-передачи квартиры

Как уже было сказано выше, акт приема передачи жилья дольщик не обязан подписывать одновременно с дефектной ведомостью. Если вы все же решили подписать акт, и рассчитываете получить неустойку, то убедитесь что в акте нет фразы о том, что дольщик не имеете претензий по срокам передачи квартиры.

Вопросы/ответы

Если сейчас лето, то как проверить отопление и промерзают ли стены?

Этого в теплое время года не сделать. Обратите внимание на такие признаки как потёки на радиаторах, щели и подозрительные пятна на стенах. Возможно, это говорит о неисправности радиаторов и промерзании стен.

Я не заметил дефекты, но уже подписал акт приемки. Как быть?

Вы можете потребовать исправления недоделок, ведь дом стоит на гарантии пять лет, а оборудование – три года. Для этого нужно составить претензию, и передать застройщику или управляющей компании. Они должны устранить все недостатки. Если застройщик избегает ответственности, то обращайтесь в суд. В любом случае надо попробовать избежать лишних расходов, которые возникли по вине недобросовестного застройщика.

Мне нужно было поскорее въехать в квартиру, поэтому я подписал акт, но указал недостатки. А так как надо было жить, то сам их и исправил. Можно ли мне рассчитывать на компенсацию от застройщика?

Да, по закону у вас есть не только право требовать устранения дефектов, но и еще два варианта: соразмерно дефектам уменьшить стоимость договора и получить компенсацию ваших затрат на ремонт из-за дефектов застройщика. Это положение отражено в пункте 2 статьи 7 «Закона о дольщиках».

Однако, если имеется возможность подождать с получением ключей, то лучше не подписывать акт, пока все дефекты не будут устранены. Тогда вам не придется заниматься составлением претензий и обращаться в суд.

Мы с женой оба являемся дольщиками, но она не может быть на приемке. Что делать?

Приходите один с доверенностью от жены на подписание актов. А если вы и сами не сможете прийти на приемку, то можете оформить доверенность на кого угодно. Но мы рекомендуем все же присутствовать на проверке, так как жить в квартире предстоит именно вам.